CRE

不動産を利活用する「CRE戦略」とは？

企業は、オフィス、工場、倉庫など、さまざま不動産を活用しています。これらの不動産全般をCRE（企業不動産）と表現します。企業不動産を適切に管理・運用していくことは企業の競争力に直結する重要な対応となります。

そして「CRE戦略」とは、これらの企業不動産を活用して企業価値の最大化の実現をめざす不動産戦略をさします。お客さまが所有する不動産を有効に活用することで、財務ニーズや事業ニーズに対して各種ソリューションを提供いたします。

CRE戦略による不動産利活用は「企業価値の向上」に寄与する

CRE戦略による不動産利活用は「企業価値の向上」に寄与します。その理由は以下の通りです。

• コストを削減できる
• キャッシュ・イン・フローを増加できる
• 経営リスクを軽減・分散しやすい
• サービスの質を向上し顧客満足度をアップできる
• 企業ブランディングを強化できる

コストを削減できる

CRE戦略の一環として、業務のアウトソーシングやオフィススペースの見直し、拠点縮小・統廃合などが挙げられます。このような対応によりコスト削減を実現できる可能性があります。削減できるコストの例は、以下の通りです。

• 直接的なコスト→修繕費、改修費、管理費、支払賃料、共益費、公租公課など
• 間接的なコスト→物流コスト、人件費、人材募集費など

キャッシュ・イン・フローを増加できる

キャッシュ・イン・フローを増加するには、「企業不動産の効率性の低下」などに伴い取り逃している収益機会を分析・評価したうえで、目に見えないロスの発生を食い止め、収入増加につながる施策を設計することが必要です。

具体的な収入増加の施策として、大きく以下2点が考えられます。

• CRE戦略による、活用していない不動産の売却による現金化
• CRE戦略による、不動産の有効活用やバリューアップによる賃料収入の増加など

上記のような施策を通じ生産性を向上させることで、結果的に事業収入の増加につながりやすくなります。

経営リスクを軽減・分散しやすい

不動産が経営に与えるリスクとして、主に以下が挙げられます。

• 不動産固有のリスク（老朽化、災害による毀損など）
• 市況リスク（不動産価値の変動など）
• 新制度導入に伴うリスク（減損会計など）

不動産のリスクマネジメントから解放されるには、CRE戦略を推進し不動産をオフバランスしたり、業務そのものをアウトソーシングしたりすることが必要です。

サービスの質を向上し顧客満足度をアップできる

CRE戦略によって企業不動産を適切に有効活用することで、利便性・サービス・品質を向上、コストダウンによる適正価格でのサービス提供などを実現し、顧客満足度を向上できます。

企業ブランディングを強化できる

企業不動産の活用方法を見直し以下のような施策を行うことで、自社不動産の認知度を高め、ブランディングを強化できます。

• 駅前に限定して出店する方針へ転換する
• 特定の地域に特化した不動産投資を行う
• ランドマークとなる著名な不動産を保有する

参照：国土交通省｜CRE戦略実践のためのガイドライン p.7（国土交通省ウェブサイトへ移動）

CRE戦略を実施できる三菱ＨＣキャピタルリアルティ株式会社「不動産ソリューション事業」の強み

不動産を保有する事業法人さまは、保有不動産の活用やリノベーション、建て替えなど、不動産に関する多くの悩みを抱えています。三菱ＨＣキャピタルリアルティ株式会社の「不動産ソリューション事業」は、そうした財務ニーズや事業ニーズなどの解決に向けたさまざまなソリューションを提供しています。

オーナーであるお客さまと共同で事業に取り組むことで、お客さまと同じ視点で事業に取り組み不動産の価値を最大化し、長期的な関係の構築が可能です。

三菱ＨＣキャピタルリアルティ株式会社による不動産のソリューション例としては「共同開発/共同事業・S&LB（セール＆リースバック）・土地および建物の買い取り・ブリッジファイナンス」が挙げられます。

三菱ＨＣキャピタルリアルティ株式会社で実施可能な事業モデル例

三菱ＨＣキャピタルリアルティ株式会社で実施可能な事業モデルの中から、以下2つについて具体例を交え解説します。

• 「共同開発/共同事業」の場合
• 「S&LB（セール&リースバック）」の場合

「共同開発/共同事業」の場合

【対応する顧客ニーズの例】

• 自社ビルが老朽化しているが、建て替え資金の調達が厳しい
• 建て替えたいけど何から手を付ければよいかわからない
• 建て替えたいけど出来るだけ手間はかけたくない

【具体的なソリューション：共同開発/共同事業】

お客さまは資金を拠出することなく、三菱ＨＣキャピタルリアルティ株式会社が共同で再開発します。三菱ＨＣキャピタルリアルティ株式会社が共同建築主として計画策定・工事進捗管理などを主体的に実施するため、お客さまの業務負荷を軽減可能です。竣工後の運用フェーズでは、共同事業者として物件の運営・管理業務を実施します。また、環境不動産（例：ZEB※1やCASBEE※2）とすることで、2050年カーボンニュートラル、脱炭素社会の実現にも寄与できます。

（※1）ZEB：［Net Zero Energy Building（ネット・ゼロ・エネルギー・ビル）］：環境省のホームページへ移動
（※2）CASBEE：建築環境総合性能評価システム：一般財団法人住宅・建築ＳＤＧｓ推進センター(IBECs)のサイトへ移動

なお、三菱ＨＣキャピタルリアルティ株式会社の取得区分については、中長期運用（5～10年程度）後に売却予定※3です。上記の取得区分については、お客さまへ優先買い取り交渉権を付与することもできます（時価売買）。

※3 売却先は三菱ＨＣキャピタル不動産投資顧問株式会社が運用を受託する私募REITや私募ファンド、第三者などを想定しています。

「S&LB（セール&リースバック）」の場合

【対応する顧客ニーズの例】

• 有利子負債を削減したい
• 収益を改善したい
• 資金調達手法を多様化したい

【具体的なソリューション：S&LB（セール&リースバック）】

所有から賃貸へ切り替えることで、不動産の流動化を図ります。三菱ＨＣキャピタルリアルティ株式会社が中長期的に運用（5〜10年程度を想定）した後、第三者へ売却予定です。お客さまへ、契約期間中における優先買い取り交渉権を付与することもできます（時価売買）。

不動産ソリューション事業におけるCRE戦略の進め方

【Step.1 所有不動産の課題を整理する】

例えば「所有不動産の築年数が相応に経過している」という場合は、周辺マーケットとの賃料のギャップやランニングコストの増加、突発的な建物の故障、それに伴う費用、耐震性（建物オーナーの社会的責任）などが課題として挙げられます。

【Step.2 事業方針や財務状況などを考慮しつつ不動産の方針を検討する】

お客さまが所有する企業不動産の状況を確認し、「不動産賃貸業によって安定収益の確保や損益・キャッシュフローの改善（収益化）」「事業などへの投資資金や借入の返済に充てる（資金化）」などのイメージで、活用方針を検討します。

【Step.3 具体的な不動産の活用方法を検討する】

「開発による有効活用」「一部売却＋開発による有効活用」「売却」など、具体的な活用方法を検討します。

三菱ＨＣキャピタルリアルティ株式会社のその他の事業

三菱ＨＣキャピタルリアルティ株式会社では、不動産ソリューション事業だけでなく以下のように幅広い事業を展開しています。

• 不動産再生投資事業：投資物件に対し、ソフト・ハード両面からバリューアップを施して不動産価値を高め、収益性の向上に取り組みます。
• ホテル投資事業：訪日外国人観光客の増加に伴う観光・宿泊需要の高まりを見据え、三大都市圏や政令指定都市を中心にホテル投資事業を行っています。
• 不動産ファイナンス事業：多様なアセットタイプへのファイナンス・ノウハウと、不動産市場における広範なネットワークを活用したソリューションを提供します。

三菱ＨＣキャピタルリアルティ株式会社の企業概要はこちら（外部サイトへ移動）からご覧になれます。